Gerd Liebert
Bezirksleiter Schwäbisch Hall AG  

                                                                                                                                                                     Campus&Ratgeber für angehende Bauherren

Welche vertraglichen Ansprüche können bestehen?
U = Umfang
V = Voraussetzung

Nachbesserung §633 Abs. 2 BGB
U: Anspruch auf Beseitigung vorhandener Mängel. Gerät der Vertragspartner mit der Nachbesserung in Verzug, kann der Bauherr den Mangel selbst beheben lassen. Führt die Nachbesserung nicht zum Erfolg, kann der Bauherr Wandlung oder Minderung verlangen.
V: Verschulden des Vertragspartners nicht erforderlich. An Mahnung nicht gebunden. Das Recht zur eigenen Nachbesserung setzt dagegen Mahnung voraus.

Wandlung § 634 1 3 BGB
U: Rückgängigmachung des Werkvertrages. Architekten- und Bauvertrag sind in der Regel Werkvertrag. Beide Parteien müssen die empfangenen Leistungen zurückgewähren (§§ 634IV, 467,346 ff. BGB). Gegebenenfalls erfolgt gegenseitige Verrechnung.
V: Angemessene Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels. Erklärung, dass nach Ablauf der Frist die Beseitigung des Mangels abgelehnt wird. Genaue Fristsetzung notwendig. Nur geringe Bedeutung im Baurecht. Verschulden des Vertragspartners nicht erforderlich. Nach der VOB hingegen (dazu weiter unten) besteht kein Recht auf Wandlung.

Minderung § 6341 BGB
U: Minderung der Vergütung. Sie ist in dem Verhältnis zu kürzen, in dem der Wert der bisherigen mangelhaften Leistung zu dem Wert der Leistung gestanden hätte, wenn sie mangelfrei gewesen wäre.
V: Angemessene Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels. Erklärung, dass nach Ablauf der Frist die Beseitigung abgelehnt wird. Danach Minderung des Vergütungsanspruchs. Die Berechnung der Minderung erfolgt nach § 472 BGB. Verschulden des Vertragspartners nicht erforderlich.

Schadenersatz wegen Nichterfüllung § 635 BGB
U: Der Anspruch geht in erster Linie auf Geldersatz. Geltendmachung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten. Der Vertragspartner haftet hier nur für Schäden, die dem Bauwerk unmittelbar anhaften (hierzu gehören auch: Minderwert, Mietausfall, Aufwendungen für Ersatzwohnung, Zinsverlust). Der Ersatzanspruch ist nach dem Unterschied zwischen der Vermögenslage zu bemessen, in der der Bauherr bei einer ordnungsgemäßen Erfüllung gewesen wäre, und derjenigen, in die er durch die Nichterfüllung geraten ist.
V: Mangel muss vom Vertragspartner zu vertreten sein (Vorsatz, Fahrlässigkeit). Der Bauherr muss die objektiven Voraussetzungen des Anspruchs nachweisen. Der Anspruch kann nur anstelle von Wandlung oder Minderung geltend gemacht werden.

Schadenersatzansprüche nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) §13Ziffer7VOB/B
U: Kleiner Schadenersatzanspruch (Abs. 1). Er betrifft den Schaden an dem Bauwerk, zu dessen Herstellung, Instandhaltung oder Änderung die Bauleistung dient. Hierzu gehört auch der zur Beseitigung der Schäden am Bauwerk erforderliche Aufwand. Großer Schadenersatzanspruch (Abs. 2). Er umfasst die Schäden, die über den am Bauwerk entstandenen Schaden hinausgehen.
V: Ansprüche können neben Nachbesserung und Minderung geltend gemacht werden. Geltung der VOB muss vertraglich vereinbart sein. Es muss sich um einen wesentlichen Mangel handeln, der auf einem Verschulden des Vertragspartners oder seiner Erfüllungsgehilfen beruht. Die Gebrauchsfähigkeit der Leistung muss erheblich beeinträchtigt sein. Beim großen Schadenersatzanspruch muss der Mangel auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit oder auf einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik beruhen oder im Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft bestehen.

Positive Vertragsverletzung §§ 286, 326, 280, 325 BGB
U: Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Nebenpflichten aus dem Bau- oder Architektenvertrag. Umfasst auch die Mängelschäden = Nachteile, die dem Bauherrn als weitere entfernter Folge des Mangels außerhalb des Werkes erwachsen sind.
V: Verschulden des Vertragspartners. Der Anspruch kann neben dem Schadenersatz wegen Schlechterfüllung für weitere Schäden geltend gemacht werden. Abgrenzung beider Ansprüche von Bedeutung. In Musterverträgen wird häufig die Haftung auf den Ersatz unmittelbaren Schadens beschränkt. Die Verjährungsfrist bei Ansprüchen aus positiver Vertragsverletzung beträgt 30 Jahre, bei Ansprüchen wegen Schadenersatz wegen Schlechterfüllung 5 Jahre.

Verzugsschaden §§ 286, 326 BGB
U: Ersatz des durch Verzug entstandenen Schadens (z. B. Kreditkosten, Mietausfall). Sowohl der unmittelbare wie auch der mittelbare Schaden (entgangener Gewinn) ist zu ersetzen. Gilt hingegen die VOB, kann nur der Ersatz des unmittelbaren Schadens verlangt werden.
V: Fälligkeit der Leistung, Verschulden des Vertragspartners, Mahnung des Bauherrn. Hat infolge des Verzugs die Leistung für den Bauherrn kein Interesse, so kann er unter Ablehnung der Leistung Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Nach der VOB hat der Bauherr anstelle des Rücktrittsrechts das Recht zur fristlosen Kündigung (§§5 Ziff. 4,8 Ziff. 3 VOB).