Bauen+Wohnen  Fertig oder Ausbauhaus

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Die nachfolgenden Erläuterungen ersetzen keine detaillierte Beratung, sondern können diese nur vorbereiten.

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Fertighäuser

Vorzüge des Fertighauses sind:

• kurze Bauzeit;

• trockenes Wohnen;

• Heizkostenersparnis durch gute Wärmedämmung;

• Angebot zu Festpreisen;

• Musterhaus zur Ansicht;

• beim Erwerb eines schlüsselfertigen Typenhauses genügt meist ein Vertrag.

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Vorplanung

Bei einem Fertighaus müssen Sie vorplanen. Sonderwünsche, die zu Veränderungen an Bauteilen oder am Baukörper führen, können kostspielig werden. Zum anderen ist zu prüfen, ob Ihr Wunschhaus auch nach dem Bebauungsplan auf Ihrem Grundstück errichtet werden kann. Folgende Punkte sind zu klären:

• Kann das Haus auf der bebaubaren Fläche errichtet werden?

• Welche Abstandsflächen zum Nachbarn und zur Straße sind einzuhalten?

• Welche Dachform und Dachneigung sind ggf. vorgeschrieben?

• Welche Auflagen sind bei der Bebauung des Grundstücks zu beachten (Geschoßhöhe, Firstrichtung)?

• Wie weit darf das Kellergeschoß aus dem Erdreich herausgezogen werden (Sockelhöhe)?

• Ist eine Kellergarage zugelassen?

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Die Verteilung des Erschließungsaufwandes

Festpreisgarantie
Die meisten Anbieter garantieren den Kaufpreis für 12 Monate ab Vertragsabschluss. Festpreise gelten aber nur für die vertraglich vereinbarten Leistungen. Prüfen Sie, ob folgende Positionen im Preis inbegriffen sind:

• Bauantragstellung,

• Genehmigungskosten,

• Ausheben der Baugrube,

• Bauüberwachung,

• Statik,

• Kellerausbau,

• Anlieferung des Hauses einschließlich Montage und Kosten für den Kran,

• Kosten der Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom.

In den Geschäftsbedingungen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Preiserhöhung vorbehalten sein. Vereinbaren Sie dann ein Rücktrittsrecht für den Fall erheblicher Preissteigerungen (über 5 %).

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Bau- und Leistungsbeschreibung

Aus der Baubeschreibung können Sie entnehmen, welche Leistungen in welcher Qualität zu erbringen sind. Bei wenig detaillierten Ausführungen bestehen Sie auf konkrete Angaben mit genauen Produktbezeichnungen. Einen Kostenvergleich zwischen verschiedenen Angeboten können Sie auch nur dann durchführen, wenn der Lieferungs- und Leistungsumfang einschließlich Ausstattung feststeht. Achten Sie z. B. darauf, ob Bäder in der Basisversion nur bis zur Wandhälfte oder in voller Höhe gefliest werden. Wichtig ist auch, welche Qualität z. B. der Teppichboden in der Basisversion hat. Entscheidend ist vor allem, welches Heizsystem angeboten wird. Bei der Bewertung von Angeboten ist zu berücksichtigen, ob der komplette Kücheneinbau im Festpreis enthalten ist.

Überprüfen Sie vor allem auch die Angaben über die Wohnflächenberechnung, weil es verschiedene Berechnungsmethoden gibt. [siehe Vor Vertragsabschluss]

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Bemusterung

Beim Fertighaus wird erst der Vertrag über die Grundausstattung geschlossen. Einige Monate vor der Einrichtung des Hauses werden Ihnen im Ausstattungszentrum der Firma die Leistungen, die zur Grundausstattung gehören, einschließlich der lieferbaren Varianten vorgeführt. In der Regel zahlen Sie nach der Bemusterung zum vereinbarten Festpreis einen Aufpreis für die Sonderausstattung. Bei einer Bemusterung vor Vertragsabschluß haben Sie bessere Verhandlungschancen.

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Fertigstellungstermin

Im Vertrag sollte der Baubeginn und der Fertigstellungstermin schriftlich geregelt werden. Hierzu können feste Daten vereinbart werden oder die Termine können an die Erteilung der Baugenehmigung gekoppelt sein. Der Fertigstellungstermin kann nicht durch eine Klausel in den allgemeinen Vertragsbedingungen verschoben werden (BGH, in NJW 1984, 2468).

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Zahlungsmodalität/en

Seriöse Anbieter verlangen keine Vorauszahlungen. Die Zahlungen haben in der Regel in vier Raten zu erfolgen:

1. nach dem Baugesuch (Pauschbetrag oder drei bis fünf Prozent der Bausumme),

2. bei oder nach dem Rohbau (6o bis 8o Prozent der Bausumme),

3. bei oder nach dem Innenausbau sind etwa bis zu 90 Prozent der gesamten Bausumme zu zahlen,

4. bei oder nach der Hausübergabe, Abnahme oder dem Einzug (Restsumme).

Der Bundesgerichtshof hat z. B. folgende Klausel für unwirksam erklärt (BGH, in BauR 1992, 226): „Die Kaufsumme für das Fertighaus sowie zusätzliche Lieferungen und Leistungen wird zu 60 % am zweiten Aufstellungstag fällig, weitere 30 % bei Inbetriebnahme der Heizungsanlage und die restlichen 10 % nach Fertigstellung der vertraglichen Leistungen vor dem Einzug".

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Gewährleistungsfrist

Übernimmt der Hersteller die Montage des Fertighauses gilt die Gewährleistungsfrist nach der VOB von zwei Jahren nach der Schlüsselübergabe. Nach BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre. Der Text der VOB/B muss dem Besteller aber bei Vertragsabschluß ausgehändigt werden.

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Finanzierungsbestätigung

Eine Finanzierungsbestätigung beinhaltet die Zahlungsverpflichtung des Kreditinstituts mit Bürgschaftserklärung zur Sicherstellung des Gesamtpreises. Die Kreditinstitute verlangen hierfür häufig rund 3% der Kreditsumme. Eine einfache Finanzierungsbestätigung oder Abtretungserklärung verursacht hingegen nur minimale Kosten. Überzeugen Sie den Fertighaushersteller, dass eine Bankbürgschaft überflüssig ist.

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Fertighausausstellungen

Bevor Sie sich für ein bestimmtes Fertighaus entscheiden, besuchen Sie eine der zahlreichen Fertighaus-Ausstellungen. Die Ausstellungen sind meist von 10 bis 17 oder 18 Uhr geöffnet. Ruhetage sind in der Regel Montag oder Freitag. Auch

wenn Sie nicht die Absicht haben, ein Fertighaus zu erwerben, können Ihnen die Musterhäuser auf der Ausstellung Anregungen für die Gestaltung und Ausstattung Ihres Bauvorhabens geben.

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Ausbauhäuser

Einige Fertighausaussteller bieten auch Ausbauhäuser an, die Sie sich in Ausstellungszentren ansehen können. Dem Bauherrn sollen dadurch Kosten sparende Eigenleistungen ermöglicht werden. Eigenheime in Fertigbauweise werden z. B. mit einer bezugsfertigen Erdgeschoßwohnung und einem zum Selbstbau vorbereiteten Dachgeschoß angeboten.

Die Bauleistungen der Ausbauhäuser umfassen in der Regel die Tragkonstruktion, die Außenwände mit oder ohne Verputz, eingesetzte Fenster und das geschlossene Dach. Als Zusatzleistungen werden auch die Elektro- und Heizungsinstallation angeboten. Der Leistungsumfang ist bei den einzelnen Anbietern verschieden. Achten Sie darauf, ob die Bauantragstellung und die verantwortliche Bauleitung im Angebot enthalten ist.

Es werden auch Rohbauhäuser offeriert. Zu den Bauleistungen gehört hier in der Regel der Rohbau mit Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und die Klempnerarbeiten.

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Selbstbauhäuser

Wenn Sie das Haus selbst bauen wollen, stehen Bausätze bzw. Selbstbauhäuser zur Verfügung. Zur Lieferung gehören Bauanleitung, Klärung der Voraussetzungen zur Erteilung der Baugenehmigung sowie Einweisung und Beratung während der Bauzeit. Die Vertragsgestaltung ist komplizierter als beim schlüsselfertigen Haus.

Wichtig ist:

• Der Lieferumfang ist vertraglich genau festzulegen.

• Etwaige Reklamationen des Baumaterials sind sofort bei der Lieferung vorzunehmen.

• Rechnen Sie zum Festpreis die noch erforderlichen Material- und Handwerkerleistungen hinzu, um die Gesamtfinanzierung sichern zu können.

• Denken Sie daran, dass ein Selbstbauer etwa ein bis zwei Jahre mit dem Einzug warten muss.

• Halten Sie die Stundensätze für den Baubetreuer vertraglich fest, falls die Anzahl der vereinbarten Baustellenbesuche des Betreuers nicht ausreichen.

• Klären Sie vor Vertragsschluss die Gewährleistungs- und Haftungsfragen.

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