Gerd Liebert
Bezirksleiter Schwäbisch Hall AG  

Eigentümer eines Grundstücks sind Sie erst dann, wenn der Erwerb - notariell beurkundet - im Grundbuch eingetragen ist.

Die Auflassung ist in der Juristensprache "die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Verkäufers und des Erwerbers", die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Partner vor dem Notar erklärt werden muss.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Vor der Einigung müssen Sie dem Grundbuchamt diese Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Grunderwerbsteuer vorlegen. Sie wollen ja nicht mit einer eventuellen Steuerschuld des Verkäufers belastet werden.

Die Verzichtserklärung der Gemeinde über das ihr zustehende Vorkaufsrecht braucht beim Grundbuchamt nicht eingereicht werden. Bei unbebauten oder bebauten Grundstücken, die landwirtschaftlich genutzt werden, ist die Genehmigung der unteren Landwirtschaftsbehörde erforderlich.

Auflassungsvormerkung
Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch vergeht oft längere Zeit. Es ist deshalb zweckmäßig, zu Sicherung Ihres Anspruches auf Übertragung des Eigentums, eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu lassen. Später eingetragene Belastungen braucht der Vormerkungsberechtigte nicht gegen sich gelten zu lassen.

Durch die Löschungsvormerkung kann sich ein nachrangiger Gläubiger den Anspruch sichern, nach Tilgung und Löschung vorangehender Hypotheken im Rang aufzurücken.

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Was heißt öffentlicher Glaube?

Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, können Sie darauf vertrauen, dass der Grundbuchinhalt richtig und vollständig ist.

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Wie arbeitet das Grundbuchamt?

Das Amtsgericht führt - in seiner Abteilung Grundbuchamt - über jedes Grundstück des Bezirkes ein Verzeichnis. Hierin werden alle das jeweilige Grundstück betreffenden Rechtsvorgänge eingetragen.

Für jedes selbständige Grundstück wir ein gesondertes Grundbuch angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Bestandteile des Grundbuches:                                                                                                         Das Grundbuch selber besteht aus dem Titelblatt, der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II, III, Während in Abteilung I die eigentumsrechtlichen Einzelheiten vermerkt werden, dient Abteilung II der Aufnahme aller eigentumsfähigen Belastungen außer den Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, die ausschließlich in Abteilung II dokumentiert werden.

Das Rangverhältnis:
Alle Eintragungen im Grundbuch erfolgen in der Reihenfolge des Eingangs der Anträge im Grundbuchamt. Danach richtet sich der rang, also der wirtschaftliche Wert oder die Sicherheit des Rechts. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen vermerkt, entscheidet das Datum über den Rang des Rechts. Abweichende Rangverhältnisse können vereinbart werden. Sie müssen jedoch aus dem Grundbuch hervorgehen.

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Recht auf Einsichtnahme ? 

Jedem der ein berechtigtes Interesse (z.B. Kauf eines Grundstückes) darlegt, ist die Einsicht in das Grundbuch gestattet.

Beim Einblick in das Grundbuch sollten Sie wissen: Was rot unterstrichen ist, gilt als gelöscht. Die tatsächliche Höhe von Schulden geht hieraus nicht hervor. Erst nach vollständiger Tilgung besteht ein Anspruch auf Löschung der Hypothek. Zur Feststellung etwaiger Grundstücksbelastungen (öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen) sollten Sie auch das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen.

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